Firma doradcza działająca na rynku nieruchomości komercyjnych – Cushman & Wakefield przygotowała raport podsumowujący I kwartał 2011 roku rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych.

RYNEK HANDLOWY

PKB Polski wzrósł w czwartym kwartale 2010 r. o 4,4% rok do roku i o 3,8% w całym ubiegłym roku. Według danych GUS-u po kilku miesiącach silnego i trwałego wzrostu sprzedaż detaliczna w lutym 2011 r. zwiększyła się o 8,6% rok do roku. Odnotowano szczególnie silny wzrost sprzedaży farmaceutyków, kosmetyków, odzieży, obuwia oraz mebli i artykułów gospodarstwa domowego.

Polska jest nadal postrzegana przez handlowców jako atrakcyjny rynek, ale popyt na powierzchnie jest bardzo zróżnicowany. Kilka znanych międzynarodowych sieci planuje wejście na polski rynek lub ekspansję prowadzonej już działalności. Popyt na nową powierzchnię generują głównie najbardziej liczące się europejskie marki odzieżowe, natomiast krajowi handlowcy wykazują coraz większą ostrożność. Z tego względu największym zainteresowaniem cieszą się duże lokale w atrakcyjnych lokalizacjach. W celu przyciągnięcia najemców wiele drugorzędnych centrów handlowych oferuje korzystne warunki najmu i inne zachęty. W pierwszym kwartale czynsze za powierzchnie w sklepach przy głównych ulicach i w centrach handlowych wykazywały różnorodne trendy: w niektórych lokalizacjach nieznacznie spadły, w innych nie uległy zmianie, a w większości najbardziej atrakcyjnych obiektów przy głównych ulicach handlowych w Warszawie i Krakowie wzrosły w skali kwartalnej. Czynsze w magazynach handlowych utrzymały się na stabilnym poziomie.

Pod względem podaży w ubiegłym roku gwałtownie zmniejszyła się liczba nowych centrów handlowych oddanych do użytku. Przeszkodą jest ograniczony dostęp do finansowania, dlatego w bieżącym roku równie pojawi się na rynku stosunkowo niewiele nowych obiektów. Jednak realizacja kilku dużych inwestycji wstrzymanych w czasie globalnego kryzysu finansowego została niedawno wznowiona lub może zostać ponownie rozpoczęta w niedalekiej przyszłości. W związku z tym liczba obiektów w przygotowaniu na rok 2012 i lata następne będzie wzrastać.

Spośród państw Europy Środkowo-Wschodniej Polska jest postrzegana jako kraj o mniejszym ryzyku, a dobre wyniki polskiej gospodarki i handlu w połączeniu z atrakcyjnymi cenami przyczyniły się do wzrostu aktywności w 2010 r. Popyt na najlepsze nieruchomości jest nadal silny. W pierwszym kwartale br. stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni przy głównych ulicach handlowych w całym kraju uległy kompresji o 25- 50 punktów bazowych, natomiast w centrach handlowych i magazynach handlowych utrzymały się na stabilnym poziomie.

W marcu wskaźnik optymizmu konsumentów mierzony przez Ipsos gwałtownie się obniżył, co może wpływać na rynek najmu. Popyt ze strony handlowców będzie zróżnicowany, a największym zainteresowaniem będą cieszyć się duże powierzchnie w najlepszych lokalizacjach. Nie można wykluczyć dalszych spadków czynszów, zwłaszcza poza Warszawa i Krakowem.

RYNEK MAGAZYNOWO-PRZEMYSŁOWY

W Polsce firmy wykazują optymizm wynikający z silnego wzrostu gospodarczego, który w ubiegłym roku był najwyższy spośród państw Europy Środkowej. W 2011 r. trend wzrostowy może się utrzymać, co dla rynku magazynowo-przemysłowego oznacza wzrost aktywności. W ostatnim kwartale czynsze za powierzchnie produkcyjne utrzymały sie na stabilnym poziomie we wszystkich lokalizacjach z wyjątkiem Krakowa, gdzie nieznacznie się obniżyły ze wzgledu na mniejszy wolumen transakcji najmu. Natomiast sytuacja na rynku powierzchni logistycznych jest bardziej zróżnicowana. Czynsze w Krakowie, Katowicach i Gdansku wzrosły, ale w Warszawie zmniejszyły się wskutek najwyższych wskaźników pustostanów w lokalizacjach wokół stolicy kraju.

O poprawie warunków rynkowych i większym optymiźmie wsród firm świadczy to, że liczba nowych transakcji najmu jest większa niż liczba umów przedłużanych. Nowe umowy najmu to wynik głównie ekspansji niż obserwowanej w wielu innych krajach europejskich racjonalizacji zajmowanej powierzchni.

Obecnie w budowie znajduje się stosunkowo duża ilość powierzchni, ale realizowane inwestycje są rozproszone po całym kraju i raczej nie zwiększa w istotny sposób zasobów żadnego pojedynczego miasta. Ze względu na dotychczasowe trudności z pozyskiwaniem finansowania na budowe obiektów magazynowych i przemysłowych w celach spekulacyjnych aktualnie realizowane inwestycje zostały niemal w całości zabezpieczone umowami typu pre-let.

Tak jak w poprzednich kilku kwartałach, w pierwszym kwartale br. aktywa magazynowo-przemysłowe take nie cieszyły sie zbyt dużym zainteresowaniem. Najpopularniejszymi są głównie obiekty budowane w systemie BTS (built-to-suit) lub z umowami najmu zawartymi ze stabilnymi najemcami na długi okres. Nieruchomościami magazynowo-przemysłowymi interesują się raczej inwestorzy zagraniczni, którzy wykazywali w ostatnich kilku kwartałach największą aktywność na rynku. Istotną transakcją w pierwszym kwartale był zakup przez CA Immo dwóch obiektów logistycznych należących do Europolis AG. W bieżąacym roku na sprzeda zostanie wystawiona stosunkowo duża liczba obiektów wysokiej jakości, co przyczyni się do podtrzymania aktywności na tym rynku inwestycyjnym.

Prognozy dla polskiej gospodarki na resztę roku 2011 są obecnie optymistyczne, dzięki czemu nadal będzie rosnąć popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowa. Jednak czynsze pozostaną na stosunkowo stabilnym poziomie ze względu na utrzymujące się stopy pustostanów. Dalsze wzrosty stawek czynszu są natomiast możliwe w miastach o niższych wskaźnikach pustostanów. Wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym w 2011 r. będzie podobny do ubiegłorocznego, wskutek czego stopy kapitalizacji nie ulegną większym zmianom w ciągu roku.

RYNEK BIUROWY

Ze względu na dobre wyniki gospodarki i planowane reformy fiskalne perspektywy rozwoju gospodarczego Polski nadal należą do najkorzystniejszych spośród wszystkich państw Europy. W pierwszym kwartale 2011 r. poprawa nastrojów gospodarczych i rosnące inwestycje zagraniczne przyczyniły się do wzrostu popytu na powierzchnię biurową wysokiej jakości. Jednak wskutek problemów finansowych deweloperów i rygorystycznej polityki kredytowej banków ukończono niewiele nowych obiektów, co spowodowało ograniczenie podaży powierzchni klasy A. To z kolei doprowadziło w ostatnim kwartale do wzrostu najwyższych czynszów w Warszawie i kompresji stóp kapitalizacji. Z drugiej strony rynki regionalne są nadal uważane za stosunkowo ryzykowne, o czym świadczy niewielka aktywność na rynku najmu i inwestycyjnym oraz stabilny poziom czynszów w większości lokalizacji.

Po spowolnieniu w 2009 r. popyt znacznie wzrósł w ubiegłym roku i ta tendencja wzrostowa utrzymała się w pierwszym kwartale 2011 r., w którym podpisano umowy najmu na rekordową powierzchnię 198 tys. mkw. Na rynku warszawskim obserwuje się wzrost popytu na nowoczesną powierzchnię biurową, na który składają się zarówno przedłużenia umów najmu jak i nowe transakcje. Wynika to z faktu, że najemcy pragną zabezpieczyć powierzchnie, zanim rosnące stawki czynszu osiągną poziom sprzed kryzysu. Warszawskie zasoby powierzchni biurowej nie zmieniły się w ciągu kwartału i w 2011 r. większość nowej powierzchni zostanie dostarczona w lokalizacjach poza centrum, co wskazuje na spadkowy trend podaży w COB. W pierwszym kwartale tempo inwestycji deweloperskich zwolniło, co przełożyło się na spadek stopy pustostanów i wzrost aktywności na rynku najmu.

W pierwszym kwartale 2011 r. wolumen inwestycji na rynku biurowym wzrósł o prawie 400% w porównaniu z poprzednim kwartałem do 486 mln euro i stanowił 80% łącznych inwestycji w tym okresie. Wszystkie transakcje zostały zawarte w Warszawie przez inwestorów zagranicznych. W pierwszym kwartale największa transakcją było nabycie przez CA Immo nieruchomości firmy Europolis (pięć budynków biurowych w Warszawie). Ze względu na ograniczoną podaż powierzchni klasy A stopy kapitalizacji zmniejszyły się w ciągu kwartału do poziomu 6,40%. Zważywszy na rosnące czynsze, ożywienie popytu oraz niewielką liczbę inwestycji prowadzonych i ukończonych możliwa jest dalsza kompresja stóp kapitalizacji.

Jeżeli zostaną wprowadzone niezbędne reformy fiskalne i rynku pracy, Polska będzie nadal rozwijać się w tempie ok. 3-3,5% w perspektywie średnioterminowej. W całym 2011 r. podaż powierzchni biurowej, a zwłaszcza powierzchni klasy A, utrzyma się na stabilnym poziomie. Natomiast wzrost popytu spowoduje spadek wskaźników pustostanów. Popyt ze strony inwestorów będzie nadal silny, ale brak ofert wysokiej jakości może ograniczyć liczbę zawieranych transakcji.

Pełną treść poszczególnych raportów pobrać można za pośrednictwem poniższych linków:
Raport rynku magazynowo-przemysłowego
Raport rynku biurowego
Raport rynku handlowego

Źródło: Informacja prasowa